Weg mit den lügenden Energiepreisen! Die aktuellen Energiekosten, insbesondere der Atomenergie, aber auch der fossilen Energien weisen die wahren Kosten der Energieträger nicht aus. Dadurch werden die Marktverhältnisse im Energiebereich massiv verfälscht. Mit den Subventionitis-Pflästerlis kann dieser Mangel nicht behoben werden. Eine stark lenkende Energieabgabe mit vollständiger Rückerstattung an Haushalte und Wirtschaft braucht es sehr dringend.
Braucht es ein Gleichgewicht zwischen Gebäuden und Verkehr? Auffallend sind (neben allen Differenzen) etwa die Gemeinsamkeiten in den Stellungnahmen von HauseigentümerInnen- und MieterInnen-Seite: es wird moniert, im Gebäudebereich sei bereits (zu) viel getan worden, es brauche vor allem Massnahmen im Verkehrsbereich. Gleichzeitig hat etwa der Windschutzscheibenverband ASTAG bei der Beurteilung der aus energie- und klimaschutzpolitischen Sicht absolut ungenügenden Vorschläge für den Verkehrbereich bereits ziemlich tief in die Kiste mit den „unverzeihlichen“ Ausdrücken gegriffen: „unverhältnismässige staatliche Eingriffe und Verbote“, „die persönliche Freiheit des Einzelnen und die Wirtschaftsfreiheit werden massiv eingeschränkt“.
Einmal mehr ist daraus zu schliessen, dass sowohl die Immobilien-Politik als auch die Verkehrspolitik der Schweiz nicht nachhaltig sind – es reicht nicht, energie- und klimaschutzpolitische Massnahmen zu ergreifen. Die Politik muss klipp und klar festhalten, dass die bisherigen Ergebnisse im Energie- und Klimaschutzbereich massiv ungenügend sind und zukünftig deutlich weitergehende Verbesserungen erforderlich sind, sowohl im Gebäude- wie im Verkehrsbereich. Wer hier ein Gleichgewicht fordert, behindert die Energie- und Klimaschutzpolitik!
Es braucht eine auf eine nachhaltige Entwicklung ausgerichtete Immobilienpolitik! Es ist vorerst festzuhalten, dass mit dem Verweis auf die Eigentumsfreiheit in diesem Lande keine Immobilienpolitik besteht. Es braucht eine gesellschaftspolitische Diskussion über die Frage, wie viel Quadratmeter Fläche pro Person im Wohn– und Arbeitsplatzbereich zur Verfügung steht. Es braucht die Diskussion über die Frage, ob unabhängig vom Lebensabschnitt immer „in den gleichen vier Wänden“ gewohnt werden darf (ich meine nein, ich schlage dazu das Modell des Wohnnutzungsrechts vor, damit die Wohnverhältnisse den Erfordernissen des jeweiligen Lebensabschnitts angepasst werden können). Bei der Immobilienpolitik ist zu klären, ob Bausubstanz verganden darf (das führt zu den billigsten Mieten, weil auch „Bruchbuden“ bewohnt, bis zur Fadenscheinigkeit „ausgetragen“ werden) oder ob eine nachhaltige Bewirtschaftung anzustreben ist. „Nachhaltige Bewirtschaftung“ heisst beispielsweise, dass alle 30 bis 40 Jahre eine umfassende Erneuerung des Gebäudes mit Standardanpassungen – von Wohn- bis Energiequalität – erforderlich ist, regelmässig verbunden mit der Frage, ob allenfalls ein Ersatzneubau zweckmässiger wäre. Dies hat Konsequenzen etwa auf die Mietzinse, da Investitionen innerhalb dieser Zeit abzuschreiben sind. Die Positionsbezüge des MieterInnenverbandes lassen befürchten, dass eine solche nachhaltige Bewirtschaftung derzeit als „Spekulation“ eingestuft wird.
Energie- und Klimaschutz-Aspekte sind Teilqualitäten einer nachhaltigen Liegenschaftenbewirtschaftung – das baldige Erreichen von Energieetikette B, besser A und der ausschliessliche Einsatz von erneuerbaren Energien für Raumwärme und Wassererwärmung ist vorzugeben, allenfalls über ein Sanierungsobligatorium.
Von untergeordneter Bedeutung ist dabei das Kompetenzgerangel zwischen Bund und Kantonen im Gebäudebereich, auch wenn durchaus die Befürchtung besteht, diese Narzissmus-Konkurrenz des Wenigtuns könnte die dringlich nötige Energiewende bremsen.
Es braucht eine Betonung der Politik der Nähe – Verkehrssparen an den Beginn setzen! Aus diversen Gründen haben Gesellschaft und Politik dem „Unterwegssein“ in den letzten Jahren ein sehr hohes Gewicht gegeben. Stattdessen ist auf eine Politik der Nähe umzuschwenken, die insbesondere Anzahl und Länge der Alltagswege deutlich vermindert. Es braucht dringend – parallel zur Energiewende – eine Verkehrswende!
Klare Haltung gegenüber Atomenergie und gegenüber den fossilen Energieträgern Öl, Gas (und Kohle)! Die Energiestrategie 2050 des Bundes verzichtet auf eine klare Fixierung des Atomausstiegs, so funktioniert dies definitiv nicht. Die Stellungnahme der Erdgaswirtschaft zeigt, dass die zwar vorhandenen, aber im Bezug auf die Klimaschutzvorgaben ungenügenden Eigenschaften des Brenn- und Treibstoffes Erdgas zumindest von Energiewirtschaftsseite überbetont werden. Es gibt nicht gute oder schlechte fossile Energieträger – alle fossilen Energieträger müssen raschmöglichst aus dem Markt verschwinden.
Weg von der Energiewirtschaftspolitik – hin zur Energiepolitik von unten! Auch wenn der Energiewirtschaft eine grosse Bedeutung zukommt, hat sie unterstützende Funktionen. Nach wie vor ist die nationale Energiepraxis zu stark auf die Bedürfnisse der Energiewirtschaft ausgerichtet. Stattdessen braucht es eine „Energiepolitik von unten„: Haushalte und Wirtschaft haben mit den Prinzipien Suffizienz, Effizienz und Konsistenz die Energiewende anzugehen – die Energiewirtschaft hat diese Entwicklung zu unterstützen. es ist nicht nachvollziehbar, warum etwa Photovoltaikanlagen „abgeregelt“ werden müssen, solange Atom- und Kohlestrom eingesetzt werden. Die Energiewirtschaft hat sich mit ihren Netzen und übrigen Infrastrukturen auf die „Energiepolitik von unten“ mit einem hohen Anteil Selbstversorgung der EnergiekonsumentInnen einzustellen.
Nachdem insbesondere die Economiesuisse mit einer stümperhaften Fehlinterpretation einer eher fragwürdigen ETH-KOF-Studie für Verwirrung gesorgt hat, halten fünf ETH-Professoren fest, dass es keine ökonomischen Gründe gegen eine Energiewende hin zu einer nuklear- und fossilfreien Energieversorgung gibt, im Gegenteil!
Diverse Stellungnahmen aus Wirtschaft und Verbänden zur Energiestrategie 2050 des Bundes zeigen, dass die Politik noch nicht bereit ist für die längst fällige Energiewende. Die zwingend erforderlichen Massnahmen scheinen noch nicht mehrheitsfähig zu sein – einmal mehr: die Energiewende beginnt in den Köpfen! Dazu wäre es erforderlich, dass der Bundesrat die energie- und klimaschutzpolitische Führungsrolle annimmt und konstruktiv umsetzt. Davon ist noch nichts zu sehen, kein Wunder, wenn die zuständige Bundesrätin Doris Leuthard nach wie vor für Atomenergie ist! Nochmals: die Energiewende beginnt in den Köpfen – insbesondere in den Köpfen jener, die politisch das Sagen haben!
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Eines der Symptome: Schweizer MieterInnen und deren Verbände haben den Eindruck, das Schweizerische Mietrecht schütze die Interessen der MieterInnen nur schlecht, während Hauseigentümerschaften und deren Verbände lamentieren, wegen des MieterInnenschutzes seien die Veränderungsmöglichkeiten am Gebäude massiv eingeschränkt. Es ist eindeutig festzustellen, dass die eindeutig als Zechpreller-Haltung sowohl der Hauseigentümerschaften als auch der MieterInnen seit langen Jahren zu einer Verunmöglichung einer konstruktiven und zukunftsgerichteten Wohnraumpolitik führen. Wenn es den Beteiligten ernst ist mit dem Ausstieg aus Atomenergie und fossilen Brenn- und Treibstoffen, ist sehr schnell eine einvernehmliche Regelung des Umgangs mit Wohnraum erforderlich.
Die abstrusen Ausführungen zuerst des Zürcher Hauseigentümerverbandes und später von Avenir Suisse mit einer Ablehnung der gemeinnützigen, eigenwirtschaftlichen Wohnbaugenossenschaften illustrieren deutlich den klassenkämpferischen Charakter der als geradezu hysterisch zu bezeichnenden Diskussion über das Wohnen.
Sehr klar ist, dass die heutigen Eigentumsformen und insbesondere die Wohnbauförderung ungeeignet sind für eine nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnraumes. Speziell die Form des Stockwerkeigentums führt selbst bei idealer Vertragsausgestaltung zu erheblichen Erschwernissen selbst für kleinste und zwingend erforderliche Veränderungen – es ist davon auszugehen, dass dabei private Vermögenswerte in erheblichem Umfang vernichtet werden. Es braucht dringend neue Formen des Umgangs mit dem Eigentum an Wohnungen. Ein solcher Ansatz ist der Wechsel vom Wohneigentum zum Wohn-Nutzungsrecht etwa abhängig von der Lebensabschnittsphase.
In der Schweiz wird seit langer Zeit pro Sekunde ein Quadratmeter „natürlicher“ Boden überbaut. Da Boden auch für andere Zwecke als „Überbauung“ zur Verfügung zu stehen hat, ist davon auszugehen, dass der Gebäude-Typus „freistehendes Einfamilienhaus im Grünen“ kein Zukunftsmodell ist, auch wenn nach wie vor erhebliche Politikaufwändungen für diese Wohnform feststellbar sind. Die Zukunft gehört den Ökostädten!
Am Einfamilienhaus lässt sich die Notwendigkeit des Wechsels zum Lebensabschnittsphasen-Wohnen ideal darstellen. Aus der Statistik ist bekannt, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Person alle zehn Jahre um fünf Quadratmeter zunimmt. Vertiefte Analysen zeigen, dass diese Zunahme nicht alle Generationen gleichmässig betrifft: es ist davon auszugehen, dass ein erheblicher Anteil dieser Wohnflächenzunahme dann entsteht, wenn die jungen Erwachsenen im Einfamilienhaus ausziehen und die Eltern im viel zu gross gewordenen Haus verbleiben. P.S. Dies gilt auch für grössere, für Familien konzipierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Unterstützt wird dies dadurch, dass eine grosse Wohnfläche pro Person als Wohlstandsfaktor gilt – auch wenn die zunehmende Wohnfläche massgeblicher Faktor ist für die Steigerung der Wohnkosten!
Einzelne der von HEV und Avenir Suisse geschmähten Genossenschaften praktizieren das Modell der Lebensabschnittswohnung bereits: beim Einzug in eine solche Wohnung muss eine Mindestpersonen-Zahl vorhanden sein; wenn nur noch das Elternpaar (oder wie immer häufiger eine Elter-Person) die Wohnung nutzt, ist in eine andere, kleinere Wohnung umzuziehen – gerade bei grösseren Genossenschaften ist dies häufig im gleichen Quartier möglich.
Weil im Verlaufe der Nutzungszeit von Genossenschaftswohnungen nicht noch mehr oder weniger unbegründete Steigerungen des Bodenwertes (sogenannte Bodenrenten) – welche im Markt-Wohnungswesen üblicherweise privatisiert werden – zu berücksichtigen sind, sind bei den Genossenschaften die Voraussetzungen für eine nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes wesentlich günstiger. P.S. Die Bodenrente kann durchaus als Instrument zur Verteuerung des Wohnraumes betrachtet werden. Weil dabei allerdings der finanzielle Nutzen der Verknappung von Wohnbauland privatisiert werden, werden dadurch der Allgemeinheit gehörende Vermögenswerte privatisiert. Genossenschaften blenden die Bodenrente richtigerweise aus ihren Überlegungen aus – solange der Boden für gemeinnütziges, eigenwirtschaftliches Wohnen genutzt wird, entgehen der Oeffentlichkeit entgegen der Interpretation von Avenir Suisse und HEV keine Gelder.
In den letzten Jahren hat sich mein Eindruck verstärkt, dass die Verbände der Hauseigentümerschaften und der MieterInnen ihre betriebswirtschaftlichen Differenzen bewusst hegen und pflegen, um in der Oeffentlichkeit das Interesse wach halten zu können – das Vorsommertheater der Zürcher SP rund um die Nicht-Nomination von Mieterverbandspräsidentin Anita Thanei für eine erneute Nationalrats-Kanidatur würde meine These durchaus stützen.
Wenn bestehende Wohnbauten umfassend erneuert werden, erfolgt dies nur ausnahmsweise aus Klimaschutzgründen oder zur Verminderung des Energieverbrauchs. Wie der geringe Anteil der Erneuerungen an den Hochbauinvestitionen und des energierelevanten Anteils daran zeigen, wird derzeit deutlich zu wenig in die Wertsteigerung des Gebäudebestandes investiert – damit wird auch deutlich zu wenig für den Klimaschutz getan. Ich warne bereits länger davor, dass dieser aufgeschobene Unterhalt zukünftige Generationen teuer zu stehen kommen wird, weil derzeit nicht einmal der Wertverzehr durch die Nutzung der Bauten ausgeglichen wird – leider ist angesichts der unqualifizierten Äusserungen zu den Genossenschaften dieser zutreffende Teil der Avenir Suisse-Aussagen von der Oeffentlichkeit ignoriert worden. Es ist festzustellen, dass die meisten Gebäudeeigentümerschaften, die über die Strategie zur Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften befinden sollten, sowohl fachlich wie emotional von den erforderlichen Entscheidungsprozessen überfordert sind. Häufig wird zudem der Anteil der Mietzinseinnahmen, die für den Unterhalt bestimmt wären, durch die Eigentümerschaft konsumiert respektive nicht auf eine neue Eigentümerschaft übertragen. Dazu kommt, dass auch Planungs- und Finanzierungsfachleute – die ersten BeraterInnen der Hauseigentümerschaften – in vielen Fällen nicht ausreichend für anspruchsvollere Bauvorhaben, speziell für Bauvorhaben auf dem Weg zur 2000-Watt-Gesellschaft, qualifiziert sind. Hier besteht dringender Handlungsbedarf.
Zu empfehlen ist ein durch die „hohe Politik“ z.B. BundesrätInnen) mit viel ExpertInnenhintergrund geführtes Schlichtungsverfahren, um ein einvernehmliches proaktives Gebäudebewirtschafts-Programm – mit der Absicht, das bis in 15 bis 20 Jahren sämtliche Gebäude mindestens Energieeffizenzklasse B aufweisen, ausser sie werden in absehbarer Zeit durch einen Neubau ersetzt. Dazu gehören auch Überlegungen zur Verminderung des Wohnflächenanspruchs pro Person (bis hin zu stark lenkenden und vollständig rückerstatteten Wohnflächen-Abgabe) und der Eigentumsform in Richtung lebensphasen-abhängiges Nutzungsrecht statt individuelles Wohneigentum. Es geht aber ebenso um Fragen von Wohnungsbörsen und Ausweichwohnungen für die Bauphase. Gefordert ist ein Gesellschaftsvertrag zum Wohnen!
Da die Kosten der Erneuerung von Wohnbauten von sehr vielen Einflussfaktoren – es gibt also nicht DEN Ausgabeposten, der die Höhe der Investitionskosten bestimmt – umso mehr sind die Fachkompetenz der PlanerInnen, die anzustrebenden Ausbauqualitäten, eine Mindesttransparenz über die ökonomische Situation der Liegenschaft im Auge zu behalten.
Grundsatz dabei: sämtliche finanziellen Unterstützungsleistungen, die nicht als rückzahlbare Investitionskostenverbilligungen aufgebaut sind, werden abgeschafft. Stattdessen ist dafür zu sorgen, dass bei Mietgebäuden ein auf das Gebäude (und nicht die Eigentümerschaft lautende) Rücklage im Sinne eines Erneuerungsfonds errichtet wird.
Dieser umfangreiche Katalog zeigt, dass die nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnungswesen kein Feld für die einfachen und schnellen Rezepte ist, obwohl diese Komplexität zu vereinfachenden, dadurch aber polemischen Aussagen führt. Zentral dabei: nicht jeder tatsächlich anzutreffende Einzelfall (Stichwort etwas Spekulanten) darf unbesehen verallgemeinert und als Handlungsmaxime für die Politik deklariert werden.
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Eine durchschnittliche Vierzimmerwohnung in der Stadt Zürich kostet laut statistischen Angaben 1753 Franken pro Monat – mehr auf dem freien Markt, weniger für Genossenschaftswohnungen. Auch wenn es sich um eine kleine Wohnung handelt: letztlich sorgen zu günstige Wohnungen dafür, dass Substanz zerwohnt wird, dass nicht die tatsächlichen Kosten für eine Wohnung bezahlt werden. Oder anders: der Wohnungsmarkt funktioniert nicht, es werden zu wenige Wohnungen ersetzt, was letztlich die Wohnungsknappheit begünstigt (in einer Stadt wie Zürich kann neuer Wohnraum in erster Linie durch innere Verdichtung, häufig verbunden mit Ersatzneubauten, bereitgestellt werden). Dies hat auch damit zu tun, dass offenbar der Wohnungsmarkt davon ausgeht, dass Wohnungen durchaus unabhängig von der Lebensabschnittsphase quasi „lebenslänglich“ gemietet werden können.
Die durchaus brisante Frage: macht es wirklich Sinn, dass ein seit 13 Jahren alleinstehender Mensch seit 56 Jahren in einer sicher heute deutlich zu grossen Wohnung verbleibt? Gerade auch aus ökologischen Gründen macht es Sinn, den beanspruchten Wohnraum periodisch der Lebensabschittsphase anzupassen. Dies hat Konsequenzen für den Wohnungsbau: damit Menschen bei der Anpassung der Wohnungsgrösse an die Lebenssituation nicht aus ihrem sozialen Umfeld herausgerissen werden, braucht es flexiblere Wohnbauten mit veränderbaren Wohnungsformen und einen breiten Mix von Wohnungsgrössen im gleichen Geviert.
P.S. Genossenschaften kennen Belegungsvorschriften und setzen diese auch um – bieten aber auch kleinere Wohnungen an.
Diese Nachführung der Wohnungsgrösse an die Lebenssituation bietet zudem den Vorteil, dass die Wohnkosten besser dem verfügbaren Einkommen angepasst werden können.
30 bis höchstens 40 Quadratmeter ist etwa die Wohnfläche, die eine erwachsene Person auch unter Nachhaltigkeitsaspekten beanspruchen kann und darf (bei Familien sind durchaus auch tiefere Flächen pro Person möglich) – um dies zu erreichen, bietet sich eine stark lenkende, vollständig rückerstattete Wohnflächenabgabe an. Wer mehr als die durchschnittliche Wohnfläche beansprucht, bezahlt netto mehr Abgaben als jemand mit unterdurchschnittlichem Wohnflächenbedarf.
Das heisst: Mitleid mit Herrn Fischer ist zwar o.k. – es braucht aber Ansätze, um solche Tränendrüsenstories zukünftig zu vermeiden
P.S. Es ist völlig verfehlt, über die „bösen“ Spekulanten zu schimpfen, denn selbst bei gemeinnützigen Wohnbau-Genossenschaften ohne Belegungsvorschriften kommt es zu solchen Situationen. Eine nachhaltige Liegenschaftenbewirtschaftung und Ersatzneubauten gehören zusammen!
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Gebäude, auch Wohnhäuser, sind nicht für Ewigkeit gebaut.
Relativ unbestritten ist, dass Gebäude einen regelmässigen Unterhalt brauchen, weil viele Bauteile durch den täglichen Gebrauch abgenützt werden. Die Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit ist im Mietwohnungsbereich durch die Mietzahlungen der NutzerInnen abgedeckt.
Die Nutzungsdauer der unterschiedlichen Bauteile ist für die Schweiz in einer „Paritätischen Lebensdauertabelle“ festgehalten: die Verbände der MieterInnen und der VermieterInnen haben sich mehr oder weniger einvernehmlich darauf verständigt, wie lange üblicherweise Bauteile genutzt werden können. Fenster etwa halten je nach Qualität des Rahmenmaterials 25 bis 30 Jahre, ein Heizkessel kann 20 Jahre genutzt werden, verputzte Aussenwände sind je nach Qualität nach 25 bis 40 Jahren zu erneuern. Teppichböden sind bereit nach 8 bis 10 Jahren zu ersetzen, während Parkettböden 40 Jahre genutzt – allenfalls zwischendurch mit Auffrischung – werden können.
Wenn beispielsweise ein Fenster nach dem Ende der Nutzungsdauer ersetzt werden soll, zeigt sich ein interessanter Aspekt: ein solches Fenster kann gar nicht mehr in identischer Qualität ersetzt werden! Der bautechnische Fortschritt, die laufend verschärften energetischen Vorschriften und die Anforderungen des Lärmschutzes führen dazu, dass das neu einzubauende Fenster einen Mehrwert gegenüber dem Istzustand darstellt.
Ist ein Heizkessel zu ersetzen, ist angesichts des Karussell-Heizölpreises, den Klimaschutzaktivitäten und der Endlichkeit fossiler Ressourcen eine Umstellung des Heizungsbetriebes auf erneuerbare Energien zu prüfen. Auch damit sind Mehrwerte verbunden.
Entscheiden sich Hauseigentümerschaften im Zuge dieser Heizungssanierung etwa für eine Solarwärmeanlage, wird ein weiterer Bauteil betroffen: die Sonnenkollektoren müssen entweder in ein Schrägdach integriert oder auf einem Flachdach aufgestellt werden. Da die Bau- und Zonenordnung (der Stadt Zürich) bei den meisten Bauten eine erhöhte Ausnutzung zulässt, wird sinnvollerweise vor der Bestellung der Sonnenkollektoranlage geprüft, ob es allenfalls zweckmässig sein könnte, das Dach auszubauen oder gar einen neuen Dachaufbau zu erstellen, um etwa mehr von dem so begehrten Wohnraum zu schaffen. Sowohl Sonnenkollektoranlage wie Dachaus-/-aufbau schaffen Mehrwert – immerhin kann der zusätzliche Wohnraum vermietet werden, was den Mietertrag erhöht.
Die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft verlangen, dass bestehende Bauten beim nächsten grösseren baulichen Eingriff auf den Energieverbrauchs-Level von Minergie-Neubauten gebracht werden. Dazu gehört regelmässig auch die Wärmedämmung der Fassaden (auch Verputze von Aussenwänden haben eine begrenzte Nutzungsdauer, siehe oben). Dies kann weitere Konsequenzen haben: Balkone, häufig direkt mit dem Gebäude verbunden, stellen erhebliche Wärmebrücken dar – bei einer Wärmedämmung der Fassade sind Balkone thermisch zu trennen, durchaus auch eine Gelegenheit, den Balkon zu vergrössern (oder einen Balkon zu erstellen, wenn ein solcher noch nicht vorhanden ist). Auch damit sind Mehrwerte, aber auch Mehrkosten verbunden. Als ein weiteres Beispiel: wird die Fassade mit einer Wärmedämmung versehen, ist zu entscheiden, wie mit den Fensterleibungen umzugehen ist: Fenster sind häufig von innen her angeschlagen; wird nun, wie es fachgerecht erforderlich ist, die Fensterleibung gedämmt, verkleinert sich das Fensterlicht. Um dies zu verhindern, müssen entweder die Mauerlichter vergrössert oder die Fenster aussen angeschlagen werden.
Die unterschiedlichen technischen Nutzungsfristen der verschiedenen Bauteile illustrieren eines: den idealen Zeitpunkt für eine Erneuerung gibt es nicht! Es wird immer so sein, dass bei einer umfassenden Erneuerung einzelne Bauteile ihre technische Nutzungsdauer noch nicht erreicht haben, andere sie dafür bereits überschritten haben. Vielfach sind es darum auch nicht-bauliche Faktoren, die den Anstoss für eine umfassende Erneuerung geben, in vielen Fällen der Wechsel in der Eigentümerschaft, sei dies durch Verkauf oder Erbvorgang. Klar ist dabei, dass eine umfassende Erneuerung der bessere Ablauf zur Ermöglichung einer nachhaltigen Liegenschaftenbewirtschaftung ist als eine etappierte Erneuerung über mehrere Jahre.
Welcher Anteil dieser Erneuerungskosten ist nun der energetischen Sanierung „anzulasten“ (allenfalls sogar in zwei Stufen: was wird vom Gesetzgeber verlangt, welches sind die Anforderungen zur Erreichung der gesellschaftlich angestrebten Entwicklung Richtung 2000-Watt-Gesellschaft), was entfällt je auf werterhaltende und wertvermehrende Investitionen? Gibt es allenfalls auch Luxusinvestitionen (gehört etwa der Wechsel von Teppich- zu Parkettböden bereits in diesen Bereich)? Gerade im Mietwohnungsbereich ist diese Frage zentral, geht doch der Gesetzgeber davon aus, dass nur die wertvermehrenden Investitionen, darin insbesondere die dem Energiesparen dienenden Investitionen neu auf den Mietzins abgewälzt werden dürfen. Hier geht es um eine brisante volkswirtschaftliche Frage: wie kann sichergestellt werden, dass die von den Eigentümerschaften vorgenommene einmalige Investition durch die Mietenden refinanziert wird, ohne dass ungerechtfertigte Mitteltransfers von der einen zur anderen Seite transferiert werden – bei einer mittleren Mietdauer von zehn Jahren bei umfassenden Erneuerungen alle vierzig Jahre ein schwieriges Unterfangen. Festgehalten ist in den Verordnungen, dass die Kosten einer umfassenden Erneuerung zu 50 bis 70 % auf die Mieten überwälzt werden können – der verbleibende Rest gilt als werterhaltend. Festzuhalten ist, dass insbesondere bei neu erworbenen Liegenschaften hier ein grösseres Problem besteht: die eigentlich zu erfolgenden Rücklagen für den aufgelaufenen werterhaltenden Unterhalt (bereits durch die MieterInnen aufgebracht) werden meistens beim Kaufpreis nicht berücksichtigt, oder anders: bestehende Liegenschaften werden betriebswirtschaftlich viel zu teuer gehandelt. Vielfach haben die bisherigen Eigentümerschaften den leider nur virtuellen Erneuerungsfonds konsumiert, zum Nachteil der MieterInnen und der neuen Eigentümerschaften. Wenn gemeinnützig ausgerichtete Genossenschaften bei Kaufverhandlungen aussteigen – diese stützen sich bei ihren Kaufangeboten ausschliesslich auf den realen Wert der Liegenschaft, bedeutet dies nichts anderes, als dass in solchen Fällen die bisherige Eigentümerschaften erhebliche und betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigende Gewinne aus dem Verkauf einer Liegenschaft realisieren wollen. Wenn Genossenschaften nicht kaufen können oder wollen, signalisiert dies, dass sich bei solchen Liegenschaften meist die Verkäuferschaft ungerechtfertigt bereichert!
Als Hinweis: für eine zukunftsfähige Sanierung einer mittelgrossen Vierzimmerwohnung ist etwa von Investitionskosten von in der Grössenordnung von 200’000 Franken auszugehen – bei einem Mehrwert von 70 % (=140’000 Franken) führt die zu einer monatlichen Mehrmiete von etwa 750 Franken. Daraus wird ersichtlich, dass etwa die Förderbeiträge von „Das Gebäudeprogramm“ mehr kommunikative als betriebswirtschaftliche Wirkung entfalten. Damit ist bestätigt, dass die Liegenschaftenbewirtschaftung ausschliesslich durch die NutzerInnen zu finanzieren ist – alles andere ist schlicht nicht nachhaltig!
Klar ist: nicht nur an der Weststrasse in Zürich wurde in den letzten Jahrzehnten kaum wertvermehrend investiert, aber sichtbar auch zu wenig für die Werterhaltung getan. Mit ein Grund für die tiefen Mieten, aber ebenso für die voraussichtlichen Mietzinsaufschläge nach einer umfassenden Erneuerung. Diese Liegenschaftenbewirtschaftung ist eindeutig als nicht nachhaltig zu bezeichnen, weil dadurch Gebäudesubstanz massiv übernutzt wurde. Die MieterInnen in dieser Gegend haben voraussichtlich die realen Wohnkosten nicht bezahlt – und haben ihre Lebensumstände auf diese zu tiefen Mieten ausgerichtet (zum Beispiel Flächenanspruch, Konsumhaltung – oder anders: es ist nicht davon auszugehen, dass der ökologische Fussabdruck dieser MieterInnen sich in erheblichem Mass von der „Restbevölkerung“ abhebt.
Da nach wie vor davon auszugehen ist, dass die Mietzinsentwicklung durch den Flächenanspruch pro Person geprägt ist – baulicher Zustand (ausser bei Neubauwohnungen) oder energetische Qualität spielen kaum eine Rolle – und viel Wohnraum als erstrebenswerter Luxus gilt (siehe oben erwähnter Artikel zur 600-Quadratmeter-Wohnung im Mobimo-Tower, oder die Geschichte rund um das ehemalige Hotel Atlantis), braucht es auch im Wohnungsbau eine Suffizienzstrategie – so rasch als möglich ist das pro Person angebotene Flächenangebot zuerst zu begrenzen und anschliessend abzusenken.
Gerade auch im Hinblick auf die Umsetzung der 2000-Watt-Gesellschaft ergeben sich verschiedene Forderungen an einen nachhaltigen Wohnungsmarkt:
Und einmal mehr ist festzuhalten: nachhaltiges Wohnen wird voraussichtlich einen höheren Anteil des Haushalteinkommens beanspruchen – wenn durch bewussteren Konsum (zum Beispiel LOVOS) der ökologische Fussabdruck vermindert, das Wohnen somit wieder eine grössere Bedeutung bekommt, ist dies durchaus finanzierbar.
Im übrigen: die Entwicklung an der Langstrasse ist besonders auffällig, weil viele Liegenschaften gleichzeitig „in Bewegung“ kommen. Festzuhalten ist im Hinblick auf die nachhaltige Gebäudebewirtschaftung: die Langstrasse ist überall!
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Eine Meldung also Richtung Neue Einfachheit – LOVOS (Lifestyle of voluntary simplicity), der Lebensstil der freiwilligen Einfachheit, wobei gerade die zukünftigen MieterInnen dieser beantragten Stiftung eher nicht freiwillig zur Einfachheit gekommen sind.
Zwei Meldungen zu Wohlstand, Luxus und Überfluss im Wohnbereich – obwohl auch die bereits sehr hohen Flächenansprüche im Wohnungsbereich einen erheblichen Beitrag zum übermässigen ökologischen Fussabdruck der Luxus- und Überflussgesellschaft beitragen. Zentral dabei ist auch, dass die erhebliche Zunahme der Wohnfläche pro Person direkte Ursache der Zunahme der Mietzinsen ist.
Mit 75 Millionen Franken Stiftungskapital soll diese neue Stiftung ausgestattet werden – etwas mehr als die verwandte Stiftung PWG, die in den 20 Jahren ihres Wirkens etwas mehr als 1200 Wohnungen und Gewerberäume erwerben konnte – etwas mehr als ein halbes Prozent des städtischen Wohnungsangebotes. Es ist also voraussehbar, dass auch diese neue Stiftung eine eher symbolische Wirkung im städtischen Wohnungsmarkt haben wird.
Nicht bloss symbolisch darf allerdings die mit dieser Stiftungsgründung verbundene Botschaft der Einfachheit und Bescheidenheit, des Beitrags zur 2000-Watt-Gesellschaft und des haushälterischen Umgangs mit dem Boden sein. Solches Wohnen gehört zu den Ansprüchen, die aus der Diskussion um das bedingungslose Grundeinkommen für alle abgeleitet werden können.
Das Projekt der Luxuswohnungen im ehemaligen Hotel Atlantis ist – nach dem in dieser Hinsicht mehr als unsinnigen Geschäft Winkelwiese – ein Ankerpunkt der städtischen Wohnungspolitik. Ganz simpel: in einer begrenzten Welt eignet sich Wohnraum nicht als Luxusgut!
Vorerst ist festzuhalten, dass nach heutigen Grundsätzen der Raumordnungspolitik dieses Grundstück gar nicht mehr eingezont werden dürfte – weil dieses Bauvorhaben somit einen unzweck- und übermässigen Eingriff in die Ressource Raum darstellt, ist dafür zu sorgen, dass die Allgemeinheit einen optimalen Nutzen aus diesem Grundstück hat. Luxuswohnungen erfüllen diesen Anspruch definitiv nicht! Zudem ist das Gebäude in einem baufälligen Zustand – ein Abbruch der bestehenden Gebäudestruktur ist somit angezeigt. Ein Neubau an dieser Stelle hat den Ansprüchen an Einfachheit und Bescheidenheit zu genügen – ein breiter Mix an Wohnungen unterschiedlicher Grösse, eine Reihe von wohnungsnahen Grundangeboten von der Kinderkrippe über Versammlungslokale oder das ebenfalls an der Einfachheit orientierte Restaurant für Uetliberg-AusflüglerInnen bis hin zu Ladengeschäften für die tägliche Lebensmittelversorgung – bis hin zu Überlegungen von Urban Farming im Zusammenhang mit dem Bio-Döltschihof. Die Nähe zur Haltestelle der S-10 (Uetlibergbahn) und das ideale Naherholungsebiet Uetliberg ermöglichen autofreies oder zumindest stark autoreduziertes Wohnen.
Die ersten Aussagen der bisherigen Eigentümerschaft der Schon-Fast-Ruine Atlantis zeigen, dass diese in der traditionellen ausschliesslich renditemaximierten Liegenschaftsstrategie verhaftet sind (P.S. Der Verständlichkeit halber: ich erachte eine nachhaltige Rendite aus der Bewirtschaftung von Grundstücken und Liegenschaften nicht als Spekulation – angesichts der Knappheit der öffentlichen Güter Boden und Raum bevorzuge ich allerdings den Grundsatz der Eigenwirtschaftlichkeit, wie er etwa von Genossenschaften gepflegt wird, als zukunftsfähige vor. Im Minimum ist anstelle von individuellem Wohneigentum ein Nutzungsrecht zu bevorzugen.).
Das heisst: sowohl angesichts der aktuellen Haltung der Eigentümerschaft dieses Grundstückes als auch der rechtlichen Lage (diese setzt die Prioritäten ebenfalls bei der ausschliesslichen ökonomischen Verfügbarkeit der Eigentümerschaft über Grundstücke und Gebäuden) ist erheblicher politischer und gesellschaftlicher Diskurs über die zukünftige Nutzung dieses und ähnlicher Grundstücke erforderlich. Ein erster Ansatz: SP-Petition „Keine Luxuswohnungen im Atlantis„, auch wenn sich die SP einmal mehr vor allem „billige Wohnungen“ (was nicht das gleiche wie „günstig“ ist) vornimmt – die ökologische Vorbildlichkeit eines solchen Bauvorhabens mit den Aspekten Einfachheit und Bescheidenheit wird nicht gefordert!
Längerfristig ist eine stark lenkende und vollständig an die Haushalte rückerstattete Abgabe auf Wohnraum einzuführen, parallel und gleichzeitig mit einer stark lenkenden und vollständig an Haushalte und Wirtschaft rückerstattete Abgabe auf allen Energieträgern.
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Spätestens mit der Diskussion in Deutschland zum zwar politisch eigenartigen Energiekonzept der Bundesregierung wurde es sehr offensichtlich: es gibt ein grösseres gesellschaftlich ungelöstes Problem! MieterInnen und Hauseigentümerschaften können sich seit Jahrzehnten nicht über banalste betriebswirtschaftliche Beurteilungen bei Bau, Unterhalt, Erneuerung und Betrieb von Wohnliegenschaften verständigen! Dies scheint in ziemlich allen Ländern mit solchen Situationen zu gelten, sicher in Deutschland, aber auch in der Schweiz. MieterInnen einerseits haben den Eindruck, jeder bauliche Eingriff mit Mietzinserhöhung sei spekulativ, unnötig, übermässig – während Eigentümerschaften vermeinen, MieterInnen zahlten nur einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten. Selbst wenn das Mietrecht hoch ausgeklügelte Ansätze für die Behandlung solcher eigentlich standardmässig vorkommender Vorgänge bietet, lähmt dieses dauernde gegenseitige Gejammer jede sinnvolle Erneuerungstätigkeit. Bis anhin spricht man bloss von einem Erneuerungsstau, die aktuellen NutzerInnen „zerwohnen“ Bausubstanz, die von den Vorfahren erarbeitet wurde – wenn es so weitergeht, wird das Dauergeklöne von MieterInnen und VermieterInnen die dringlichst erforderlichen Massnahmen zum Schutze des Klimas erschweren wenn nicht gar verhindern. Hier sind endlich einvernehmliche Verständigungslösungen erforderlich. Um was könnte es dabei gehen?
Klar ist: bis anhin war der Wohnungsmarkt geprägt von der dauernd zunehmenden Wohnfläche pro Person. Nachhaltig nutzbare Wohnungen, die den erforderlichen Klimaschutzbeitrag leisten, werden tendenziell teurer, und sie werden weniger Fläche pro Person bieten (müssen). LOVOS – Lifestyle of voluntary simplicity – ist angesagt!
Jeder bauliche Eingriff in ein Gebäude erfordert eine seriöse strategische Prüfung des Umfeldes, des Gebäudezustandes und des Potentials des Standorts. Verschiedene Aspekte – vom übermässig grossen ökologischen Fussabdruckes über die Verminderung der Zwangsmobilitäten bis zur Endlichkeit des Planeten Erde – erfordern, dass die zonengemässen baurechtlichen Ausnutzungsmöglichkeiten auch tatsächlich realisiert werden, selbst wenn pro Person weniger Nutzfläche zur Verfügung steht. Die allenfalls liebgewonnene Aussicht aus der Wohnung auf See und oder Berge kann in der Regel zukünftig nicht mehr garantiert werden – dafür sollten ausreichende Naherholungsflächen im Quartier zur Verfügung stehen (ein bisschen tägliche Bewegung dient auch der Gesundheitsförderung). P.S. Die Realisierung eines Ersatzneubaus mit Ausschöpfung der zulässigen Ausnutzung hat nichts mit Spekulation zu tun, sondern ergibt sich aus der Vorgabe zur haushälterischen Nutzung des knappen Gutes Boden.
Insbesondere Wohnbauten wurden und werden nicht für die Ewigkeit gebaut – eine maximale Nutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren ist angemessen, mit ein bis zwei grösseren, umfassenden Zwischensanierungen und einem regelmässigen Unterhalt. Diverse Untersuchungen zeigen: umfassende Erneuerungen mit weitgehenden energetischen Massnahmen sind gesamtökologisch etwa gleichwertig wie Neubauten nach dem zur Erstellung best verfügbaren energetischen/ökologischen Standard! Die Erhaltung von Bausubstanz aus emotionalen, baukulturelle oder Identitäts-Gründen ohne ausreichende energetische/ökologische Verbesserungen sind aus Gesamtsicht nicht zu verantworten. Das heisst: auch mi Neubauten sind emotional ansprechende Wohn“räume“ zu schaffen, sind baukulturelle Höchstleistungen zu erbringen, ist Identität zu schaffen!
Menschen müssen sich daran gewöhnen, dass sie Lebensabschnittswohnungen brauchen. Das Einfamilienhaus im Grünen, die Eigentumswohnung sind ungeeignete Formen des Liegenschaftenbesitzes. Stattdessen sind genossenschaftliche Wohnformen zu fördern und zu fordern. Wenn individuelles Eigentum gewünscht ist, ist dies auf Wohn- und Nutzungsrechte zu beschränken – Bausubstanz sollte nicht individuell bewirtschaftet werden, sondern durch professionelle LeistungsträgerInnen mit klaren ökonomischen und ökologischen Leistungsaufträgen.
Derzeit ist der Wohnungsmarkt vom Zechprellerei-Ansatz sowohl der MieterInnen wie der HauseigentümerInnen – wenn der Klimaschutz ernst genommen wird, ist eine nüchterne Sachlichkeit für die nachhaltige Bewirtschaftung von Liegenschaften erforderlich!
Eine wichtige Rolle spielen auch die Fachleute der Bauwirtschaft – von den ArchitektInnen bis zu den ausführenden Unternehmen. Auch wenn ich dieses Zitat schon mehrfach angefügt habe, lohnt sich die Wiederholung. Die Ergebnisse des „Praxistest Minergie-Sanierung„, publiziert vom Bundesamt für Energie im November 2008, sind erschütternd: Architekten und Unternehmer raten nur zögerlich zu Minergie-Modernisierungen, da für sie damit ein höherer Aufwand verbunden ist, der nicht in jedem Falle auch entsprechend honoriert wird. Fehlende Erfahrung mit Minergie-Modernisierungen führen auch dazu, dass von Minergie-Modernisierungen abgeraten wird. Dieses Hemmnis ist erheblich, da insbesondere Architekten die Vertrauenspersonen der Bauherren sind.
Eine zentrale Rolle bei diesem erheblichen Know-How-Mangel der Fachleute spielt die ETH Zürich, insbesondere die Architekturabteilung. Professoren betreiben eigentliche Arbeitsverweigerung, weil sie sich nicht darum kümmern wollen, wie Gebäude mit möglichst wenig Energie auskommen können – man könne ja erneuerbare Energien von irgendwo auf dem Globus importieren, das Angebot an Sonnenenergie sei um Grössenordnungen höher als der Bedarf. Ich verlange demgegenüber: der Energieverbrauch von Bauten muss möglichst tief sein, insbesondere der Energiebedarf bei Wohnungen für die Raum- und Wassererwärmung, möglichst aber auch ein Teil des Haushaltsstromes (Licht, Geräte, Hygiene, Kommunikation) ist im, am und auf dem Gebäude bereitzustellen. Der von aussen zuzuführende Energiebedarf soll minimiert werden, auch wenn dafür (selbstverständlich) erneuerbaren Quellen zu nutzen sind!
Gerade weil davon auszugehen ist, dass zukünftig der Anteil des Stroms an der Energieversorgung zunimmt, ist dafür zu sorgen, dass möglichst wenig Strom zu transportieren ist. Jede Windturbine, egal ob On- oder Off-Shore, ob auf einem Hügel oder einem Berg, jede Desertec-Solarstromanlage, jede Fotovoltaikanlage ausserhalb des umbauten Raumes, jedes Wasserkraftwerk stellt einen Eingriff in das ökologische Gleichgewicht dar, und braucht zudem Ressourcen, einige davon gehören zu den knappen Ressourcen. Strom ist nur mit eher aufwändigen Techniken speicherbar, verbunden in der Regel mit Energie-Verlusten. Auch ist die Realisierung der globalen „Kupferplatte“ für den nationalen, kontinentalen und allenfalls interkontinentalen Stromaustausch mit weiteren ökologisch relevanten Eingriffen verbunden. Darum: die Sicherstellung einer maximierten Energieeffizienz steht an erster Stelle der energiepolitischen Prioritätenordnung – die Abdeckung des Restbedarfs mit nachhaltig genutzten erneubaren Energieträgern/-quellen folgt erst respektive immerhin an zweiter Stelle. Es reicht nicht aus, den Ausstoss an Treibhausgasen zu vermindern! Auch wenn derzeit die Kosten und die „ästhetischen“ Folgen von Eingriffen in die Gebäudesubstanz als erheblich, ja gar als kriminell beurteilt werden: die ArchitektInnen haben bis jetzt in der Mehrheit ihren Job nicht gemacht, und sind nicht in der Lage, die deutliche Verbesserung der Energieeffizienz sowohl kostenmässig wie gestalterisch zu bewältigen – auch wenn es – siehe Minergie-Datenbank oder bei Preisverleihungen – durchaus Beispiele gibt, die sogar als Plus-Energie-Bauten bezeichnet werden! Klar ist: wir stehen derzeit am Anfang einer Entwicklung, die leider von sehr wenigen Fachleuten mitgetragen wird.
P.S. Der Vollständigkeit halber: Atomenergie steht nicht zur Diskussion, da sie keinen Klimaschutzbeitrag leistet und nicht erneuerbar ist.
Die ewig jammernden MieterInnen- und HauseigentümerInnen (und ihre Verbände), die klimaschützerisch arbeitsverweigernden Fachleute und ihre Ausbildner lassen sich einmal mehr mit der Politik ergänzen (P.S. hier gehts immer um Mehrheiten – es gibt immer wieder herausragende Beispiele, die illustrieren, wie eigenverantwortlicher Klimaschutz funktioniert): da hat es doch der Nationalrat mit mehr als fadenscheinigen Argumenten am 29. September 2010 abgelehnt, die übermässig fossile Treibstoffe saufenden Autos ganz einfach zu verbieten, da offenbar ihre KäuferInnen und NutzerInnen nicht ausreichend Klimaschutzverantwortung übernehmen! Da gibts nur eines: Ja zur Offroader-Stopp-Initative
Leider leider ist „Das Klima schützen? Das sollen die andern!“ immer noch die dominierende Haltung der SchweizerInnen. Da braucht es eine echte Neuorientierung! Denn: die neuesten Untersuchungen zeigen, dass die Klimaschutzziele von Kopenhagen bei weitem nicht ausreichend sind.
Darum: MieterInnen, HauseigentümerInnen, Baufachleute, Autofahrende: übernehmen Sie endlich die Verantwortung für Ihr Handeln und ergreifen Sie endlich – ohne auf den ersten Schritt anderer zu warten – die Initiative für ernsthafte Klimaschutzmassnahmen, auch wenn dies etwas kostet wird, auch wenn lieb gewordene Gewohnheiten aufgegeben werden müssen!
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Die aktuelle Diskussion über die Wohnsituation in Zürich – wo wo günstige Wohnungen – und die Villa Winkelwiese hängen direkt zusammen. Nach wie vor gilt eine grosse Wohnfläche pro Person als Wohlstandsmerkmal. Klar ist: Mietzinse sind ein Spiegelbild der Wohnflächenansprüche! Der ökologische übergrosse Fussabdruck, ist, selbst wenn er zu Lasten nächster Generationen und anderer Weltgegenden geht, auch zu finanzieren. Wer nun günstige Wohnungen fordert, signalisiert damit, dass er/sie nicht bereit ist, der Gesellschaft die Rechnung für ihr zerstörerisches Verhalten zu präsentieren. Wohnen, ein Dach über dem Kopf, gilt zwar grundsätzlich als Menschenrecht – damit ist aber nicht postuliert, dass diese Wohnfläche 50 und mehr Quadratmeter pro Person, Tendenz zunehmend, betragen soll! Mit dem knappen Ja zum Baurechtsvertrag Winkelwiese haben allerdings die Stimmberechtigten die Flächenansprüche aufgrund des Wohnrechts auf einer nach oben offenen Skala plaziert.
Das noch nicht eingereichte Baugesuch ist eine Chance, unter Berücksichtigung auch der Aussage des früheren UBS-Chefökonom Klaus Wellershof: Es müsste die Einsicht reifen, dass wir über unsere Verhältnisse gelebt haben. Und eben nicht nur in den USA, sondern auch in Grossbritannien, in Spanien und Irland sowie in einer Reihe weiterer Länder in Europa und Asien. Wir sollten uns gewöhnen an eine Welt, die vielleicht auf einem tieferen Wohlstandsniveau lebt und auch langsamer wächst. Nun, es ist ja nicht gerade davon auszugehen, dass Geldaristokrat Binder zum LOVOS-Realisator wird, aber klar ist: ein bisschen erneuerbare Energien machen aus einer übergrossen Wohnung noch lange kein ökologisches Vorzeigeobjekt. Die Öffentlichkeit ist sehr gespannt, wie das Baugesuch von Herrn Binder darauf reagiert, dass der ökologische Fussabdruck übermässig gross ist, dass selbst Ökonomen die Konsumgewohnheiten immer deutlicher in Frage stellen.
Wenn – selbst mit einem nicht unbedeutenden gekauften Ja-Stimmenanteil – die Stimmberechtigten zu derartigen Flächenansprüchen Ja sagen, wenn eine Bauherrschaft sich der geopolitischen Herausforderung nicht gewachsen zeigt und tatsächlich solche übermässigen Flächenansprüche realisiert, verkommen die Rufe nach günstigen Wohnungen schlicht zum populistischen Gelärme der ZechprellerInnen! Denn sowohl ökonomisch wie ökologisch können wir uns die heutige Wohnraumpolitik nicht leisten!
The post Das Symbol Winkelwiese first appeared on umweltnetz.ch.]]>Die Faktenlage ist klar: nur wenn es gelingt, ein bestehendes Gebäude auf den Level eines Minergie-Neubaus zu bringen, ist ein solches Gebäude im Bezug auf Energieeinsatz und Klimaschutz zukunftsfähig. Weil es auch darum geht, zukünftig dafür zu sorgen, dass die pro Person beanspruchte Wohnfläche wieder sinken könnte, braucht es für Zukunftsfähigkeit auch weitere Aspekte, so müssen etwa die Grundrisse die notwendige Nutzungsflexibität aufweisen, weil beispielsweise die klassische Familienformel nicht mehr zwingend passt, auch darum, weil nicht zuletzt aus ökologischen Gründen ein Heimbüro erwünscht ist.
Alle Untersuchungen sind eindeutig: Ersatzneubauten sind über den gesamten Lebenszyklus ökologisch vorteilhafter als aufwändig sanierte Wohnbauten, die trotzdem nicht den aktuellen Nutzungsbedürfnissen entsprechen. Was dabei klar ist: während der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser sinkt, steigt der ANTEIL des Energieverbrauchs für die Herstellung der Baumaterialien. Ist ja auch klar: Ein Gebäude ist ein Gebäude ist ein Gebäude – das braucht immer etwa die gleichen Materialmengen – eine bessere Wärmedämmung, eine etwas aufwändigere Haustechnik braucht zwar ein bisschen mehr Energie als die Normalbauweise – aber weil der Betriebsenergieverbrauch pro Quadratmeter Energiebezugsfläche um einen Faktor vier tiefer liegt als der Verbrauch des zu ersetzenden Gebäudes, ergibt sich in Energieeinheiten betrachtet über die Nutzungsdauer ein deutlicher Vorteil für den Ersatzneubau. Diese Bilanz kann verbessert werden, wenn beim Ersatzneubau die Rückbaumaterialien wieder zu neuen Baustoffen aufbereitet werden. Oder wie es Conrad U. Brunner in einem Editorial der Faktor-Ausgabe zur Grauen Energie formuliert hat: prägend bleibt der Energieverbrauch während 98 Jahren Nutzungszeit – und nicht des einen Jahres für die Konstruktion und des einen Jahres für den Rückbau!
Schlussfolgerung: die Ökologie – unter den Aspekten Ressourceneinsatz und Klimaschutz – spricht eindeutig zugunsten des Ersatzneubaus. Noch besser wird die Einschätzung, wenn es gelingt, dass der Ersatzneubau zu attraktiven Wohnformen führt, die pro Person weniger Wohnfläche bewirkt – zu Beispiel durch variable und anpassbare Wohnungsgrössen, Gemeinschaftsräume und dergleichen. Hier lohnt es sich, dass LeserbriefschreiberInnen Hirnarbeit investieren, nicht aber bei der ökologischen Beurteilung des Unterschieds von Ersatzneubauten und umfassenden Erneuerungen.
Aus 2kwblog.umweltnetz.ch
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Die Probleme des Wohnungsmarktes sind bekannt: Es besteht ein erheblicher Rückstau in der Modernisierung der Liegenschaften – es wird zu wenig in den Liegenschaftenunterhalt und die Wertsteigerung investiert, es werden zu wenige ungeeignete Wohnobjekte abgebrochen und durch zeitgemässe Neubauten ersetzt. Dies hat sehr viel mit der Eigentumsstruktur zu tun: sehr viele Bauten sind im Besitze von älteren Menschen, die sich kaum Gedanken über eine zukunftsgerichtete Bewirtschaftung ihrer Liegenschaft machen. Die wenigsten Hauseigentümerschaften professionelles Wissen über die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaft – welche letztlich einen Vermögenswert darstellt, den es zu pflegen und erhalten gilt.
Die Wohneigentumsförderung ist ein untaugliches Instrument der Wohnungswirtschaft – sie kümmert sich nur um den Erwerb, nicht aber um den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
Der Rückstau bei der Modernisierung der Liegenschaften ist eine mehr oder weniger versteckte Krise der Immobilienwirtschaft: das heutige Wohnungswesen ist weit davon entfernt, nachhaltig zu sein. Viele Eigentümerschaften verzehren Vermögenswerte, statt vom Ertrag des Vermögens zu leben. Oder anders: sehr viele Hypothekar-Kredite haben den Charakter von Konsumkrediten. Hier sind dringliche Verbesserungen erforderlich: so sind Vorschriften zu erlassen über die Amortisation der Hypothekarkredite; ebenso müssen an das Wohnobjekt (und nicht an die Eigentümerschaft) gebundene finanzielle Rücklagen vorgenommen werden.
Das Einfamilienhaus als klassisches Objekt der Wohneigentumsförderung ist aus verschiedenen Gründen in keiner Art und Weise zukunftstauglich:
Einfamilienhäuser sind nur ein Segment der Wohneigentumsförderung – bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kommt das Prinzip des Stockwerkeigentums zur Anwendung. Die Schwierigkeiten des Einfamilienhauses im Bezug auf Unterhalt und Wertvermehrung steigen exponentiell, weil hier die Verknüpfungen zwischen den einzelnen Wohnungen noch viel direkter und unmittelbarer erfolgen. Die Horrorstories aus Stockwerkeigentum – zum Beispiel im Hinblick auf die EigentümerInnen-Versammlung – füllen Bücher. Auch diese Wohnform führt zu einer erheblichen Vernichtung von Gebäudesubstanz, führt also zu einem Verzehr von Vermögen.
Wohneigentumsförderung in der heutigen Form führt also zu einer dilettantischen Gebäudebewirtschaftung mit einer erheblichen Vernichtung von Substanz und Vermögen. Ein professioneller Umgang mit Immobilien ist erst möglich bei einem Portfolio mit einem Anlagevermögen 500 Mio bis 1 Mia Franken, also bei 1’000 und mehr Wohnungen!
Eine kluge Wohnungspolitik setzt also nicht auf Wohneigentumsförderung, sondern auf das Schaffen von Wohnnutzungsrechten.
Wohnbaugenossenschaften beispielsweise stellen eine solche Form dar. Die meisten sind als gemeinnützige Wohnbauträger organisiert; es geht also nicht darum, mit der Wohnungsbewirtschaftung einen Gewinn zu erzielen, sondern eigenwirtschaftlich zu sein, das heisst auf lange Sicht eine ausgeglichene Rechnung vorweisen zu können. „100 Jahre mehr als Wohnen“ wurde 2007 in der Stadt Zürich gefeiert – rund ein Viertel des Wohnungsbestandes in der Stadt Zürich gehört Genossenschaften. Wie die regelmässigen Wettbewerbe von Wohnbaugenossenschaften für Ersatzneubauten zeigen, erfolgt hier tatsächlich ein professionelles Liegenschaftenmanagement: der rücksichtsvolle Umgang mit der Bausubstanz verlangt neben einem regelmässigen Unterhalt auch die „ehrenvolle Verabschiedung“ von Gebäuden, die Generationen einen Nutzen gebracht haben, um Platz zu schaffen für neues, welches zukünftigen Generationen einen Nutzen verspricht. Viele Genossenschaften kennen Belegungsvorschriften, die dafür sorgen, dass Familienwohnungen tatsächlich von Familien genutzt werden, die aber gleichzeitig sicherstellen, dass Menschen, die solche Familienwohnungen freigeben, in ihrem gewohnten Wohnumfeld eine neue Bleibe finden können. Genossenschaften bieten häufig demokratische Mitbestimmung; bei vielen Genossenschaften haben sich die Mieterinnen am Kapital der Genossenschaft zu beteiligen, werden also zu GenossenschafterInnen und damit MiteigentümerInnen. Genossenschaften stellen einen Versuch dar, die eigene Wohnung in ein kluges Verhältnis von Miteinander und Gesamtverantwortung zu stellen. Subventionierter Wohnungsbau ist auch bei Genossenschaften nicht zwingend, was dazu führt, dass im Sinne eines Ausgleichs auch klassische Wohnbaugenossenschaften immer häufiger Wohnobjekte für ein breites Einkommensspektrum zur Verfügung stellen, teilweise auch verbunden mit Solidaritätsbeiträgen zugunsten wenig verdienender GenossenschafterInnen.
Diese Genossenschafts-Modelle ermöglichen es breiten Bevölkerungskreisen, in einem von Spekulation unabhängigen Umfeld langfristig gesicherten Wohnraum nutzen zu können, ohne ihn umfassend besitzen zu müssen. Der Ansatz des Wohnraumnutzungsrechtes ist daher multiplizierbar und stellt die bessere Lösung dar als eine auf den Wohnungsbesitz ausgerichtete Wohneigentumsförderung.
Dieser Ansatz lässt sich nicht nur bei Genossenschaften umsetzen; denkbar wären auch privatrechtliche Formen, zum Beispiel als Aktiengesellschaften. Einzelpersonen würden nicht mehr Wohneigentum besitzen, sondern würden Anteile an Wohnungsbewirtschaftungsgesellschaften halten, welche verbunden sind mit dem Wohnrecht in einem Objekt dieser Gesellschaft.
The post Wohnen: Nutzungsrecht statt Eigentum first appeared on umweltnetz.ch.]]>Wenn es um Zukunftsinvestitionen geht, verhalten sich Menschen sehr unterschiedlich, beziehen auch sehr unterschiedliche Argumentationen in ihre Ueberlegungen ein. Der Oelpreis – und damit reine betriebswirtschaftliche Rechnungen – spielt zwar regelmässig mit hinein, ist aber glücklicherweise selten die prägende Grösse: ökologische Aspekte und die Verantwortung gegenüber zukünftigen Generationen werden von sehr vielen Menschen in den Entscheidungsprozess miteinbezogen.
Immer grössere Wohnflächen ist einer der Untertitel einer Medienmitteilung des Statistischen Amtes des Kantons Zürich vom 14. Oktober 2008 zur Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich: seit 1973 hat die durchschnittliche Fläche einer Neubauwohnung im Kanton Zürich um 44 Prozent zugenommen.
Dies hat Auswirkungen: pro Person wird 2007 in der Schweiz im Durchschnitt etwa gleichviel Energie für die Wärmebereitstellung (Raumheizung und Warmwasser) gebraucht wie im Jahr 1973, obwohl in diesen gegen 35 Jahren einiges an energetischen Massnahmen an Gebäuden und Haustechnik umgesetzt wurden. Die Energie-Effizienzsteigerung in und an Gebäuden konnte gerade etwa den Flächenzuwachs kompensieren – ein klassischer Rebound-Effekt! Mit Blick auf die Zukunft: es wurde zwar bereits einiges getan, aber dies reicht bei weitem nicht, um die Klimaschutzziele zu erreichen. Dazu gehört auch, bewusst und freiwillig den Flächenanspruch pro Person zu begrenzen.
Aus der Wirkungsanalyse der Energiepolitik der Stadt Zürich kann abgeleitet werden, dass derzeit rund ein halbes Prozent des städtischen BIP für die Bereitstellung von Wärme (Raumheizung und Warmwasser) in Wohnbauten verwendet werden muss. Am Beispiel einer typischen Vierzimmer-Wohnung auf Stadtgebiet (80 Quadratmeter) mit dem Energiestandard der 70er-Jahre und einer Monatsmiete von Fr. 1800.– heisst dies: bei einem Oelpreis von 70 Franken pro Hundert Liter machen die reinen Energiekosten für Heizung und Warmwasser etwa vier Prozent der Mietzinses aus, bei 140 Franken (Stand Ende Juli 08) sind dies 7.5 %, und bei einem Preis von 210 Franken für 100 Liter Heizöl würden die Wärmekosten etwas mehr als 12 Prozent der Jahresmiete ausmachen. Eine interessante Renditeberechnung für Energieeffizienzmassnahmen wurde am 22.6.2008 im Sonntagsblick publiziert: Investieren statt Oelscheichs finanzieren! Eigentlich müssten diese Berechnungen ergänzt werden, wie sich eine zum Beispiel um 15 Prozent reduzierte Wohnfläche pro Person auswirkt…
Genau wie beim Wohnen sind auch beim motorisierten Individualverkehr ( = Autoverkehr) nicht in erster Linie die Benzin- oder Diesel-Kosten bestimmend für die Verkehrskosten. Beim TCS-Musterauto sind die Treibstoffkosten mit etwa einem Sechstel der Kilometerkosten von 75 Rappen „nur“ der zweitgrösste Posten neben der Amortisation. Selbst bei einer Verdreifachung des Treibstoffpreises auf 5 Franken pro Liter würde der Kilometerpreis auf nur etwa einen Franken pro Kilometer steigen. Sollten sich auf dem europäischen Markt Billigst-Autos wie der Tata Nano oder das neue „Nicht-Fiat“-Projekt zu einem Preis von um die 3000 Dollar durchsetzen, würden die Kilometerkosten stärker sinken als durch diese Benzinpreiserhöhung!
Als Stossseufzer: obwohl diese Zahlen objektiv zeigen, wie teuer Autofahren bereits heute ist, hat dies nur begrenzt Auswirkungen auf die Verkehrsmittelwahl! Im Schweizerischen Strassenverkehr werden die Energie-Effizienzfortschritte im Fahrzeugbau durch die zunehmende Verkehrsleistung überkompensiert – mit spannenden Ausnahmen in den grossen Städten wie Zürich.
Fazit: da ökonomische Ueberlegungen nur bei einem kleinen Teil der EntscheidungsträgerInnen – sowohl bei Bauten wie bei der Verkehrsmittelwahl – eine Rolle spielen, ist die Sache klar: um die ambitiösen Klimaschutzziele zu erreichen, sind zwingend die Vorschriften im Energiebereich deutlich zu verschärfen. Die von den Kantonen angekündigte Anpassung der Vorschriften ist eigentlich schon längst fällig, geht aber deutlich zu wenig weit; zudem fehlen Vorgaben an die Energie-Effizienz von elektrischen Geräten. Und bei den Fahrzeugen sind sehr sanfte Verbrauchsvorschriften erst zu erahnen. Hier besteht ebenfalls dringlicher Handlungsbedarf.
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