Albert Leiser, Direktor des Hauseigent\u00fcmerverbandes Z\u00fcrich, schl\u00e4gt im Auto-Anzeiger<\/a>, fr\u00fcher Tages-Anzeiger vom 29.12.08<\/a> ein Verst\u00e4rkung der Wohneigentumsf\u00f6rderung via Banken vor: gut verdienende „Junge“ (trau keinem \u00fcber 30) sollen sich Wohneigentum leisten k\u00f6nnen. Dieses Modell w\u00fcrde allerdings die bestehenden Probleme des Wohnumgsmarktes verst\u00e4rken, statt reale L\u00f6sungen herbeizuf\u00fchren. Wohneigentum ist nicht erstrebenswert, wohl aber ein Wohnnutzungsrecht!<\/p>\n <\/p>\n Die Probleme des Wohnungsmarktes sind bekannt: Es besteht ein erheblicher R\u00fcckstau in der Modernisierung der Liegenschaften – es wird zu wenig in den Liegenschaftenunterhalt und die Wertsteigerung investiert, es werden zu wenige ungeeignete Wohnobjekte abgebrochen und durch zeitgem\u00e4sse Neubauten ersetzt. Dies hat sehr viel mit der Eigentumsstruktur zu tun: sehr viele Bauten sind im Besitze von \u00e4lteren Menschen, die sich kaum Gedanken \u00fcber eine zukunftsgerichtete Bewirtschaftung ihrer Liegenschaft machen. Die wenigsten Hauseigent\u00fcmerschaften professionelles Wissen \u00fcber die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaft – welche letztlich einen Verm\u00f6genswert darstellt, den es zu pflegen und erhalten gilt.<\/p>\n Die Wohneigentumsf\u00f6rderung ist ein untaugliches Instrument der Wohnungswirtschaft – sie k\u00fcmmert sich nur um den Erwerb, nicht aber um den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. <\/p>\n Der R\u00fcckstau bei der Modernisierung der Liegenschaften ist eine mehr oder weniger versteckte Krise der Immobilienwirtschaft: das heutige Wohnungswesen ist weit davon entfernt, nachhaltig zu sein. Viele Eigent\u00fcmerschaften verzehren Verm\u00f6genswerte, statt vom Ertrag des Verm\u00f6gens zu leben. Oder anders: sehr viele Hypothekar-Kredite haben den Charakter von Konsumkrediten. Hier sind dringliche Verbesserungen erforderlich: so sind Vorschriften zu erlassen \u00fcber die Amortisation der Hypothekarkredite; ebenso m\u00fcssen an das Wohnobjekt (und nicht an die Eigent\u00fcmerschaft) gebundene finanzielle R\u00fccklagen vorgenommen werden. <\/p>\n Das Einfamilienhaus als klassisches Objekt der Wohneigentumsf\u00f6rderung ist aus verschiedenen Gr\u00fcnden in keiner Art und Weise zukunftstauglich:<\/p>\n Einfamilienh\u00e4user sind nur ein Segment der Wohneigentumsf\u00f6rderung – bei Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern kommt das Prinzip des Stockwerkeigentums zur Anwendung. Die Schwierigkeiten des Einfamilienhauses im Bezug auf Unterhalt und Wertvermehrung steigen exponentiell, weil hier die Verkn\u00fcpfungen zwischen den einzelnen Wohnungen noch viel direkter und unmittelbarer erfolgen. Die Horrorstories aus Stockwerkeigentum – zum Beispiel im Hinblick auf die Eigent\u00fcmerInnen-Versammlung – f\u00fcllen B\u00fccher. Auch diese Wohnform f\u00fchrt zu einer erheblichen Vernichtung von Geb\u00e4udesubstanz, f\u00fchrt also zu einem Verzehr von Verm\u00f6gen. <\/p>\n Wohneigentumsf\u00f6rderung in der heutigen Form f\u00fchrt also zu einer dilettantischen Geb\u00e4udebewirtschaftung mit einer erheblichen Vernichtung von Substanz und Verm\u00f6gen. Ein professioneller Umgang mit Immobilien ist erst m\u00f6glich bei einem Portfolio mit einem Anlageverm\u00f6gen 500 Mio bis 1 Mia Franken, also bei 1’000 und mehr Wohnungen!<\/p>\n Eine kluge Wohnungspolitik setzt also nicht auf Wohneigentumsf\u00f6rderung, sondern auf das Schaffen von Wohnnutzungsrechten.<\/p>\n Wohnbaugenossenschaften beispielsweise stellen eine solche Form dar. Die meisten sind als gemeinn\u00fctzige Wohnbautr\u00e4ger organisiert; es geht also nicht darum, mit der Wohnungsbewirtschaftung einen Gewinn zu erzielen, sondern eigenwirtschaftlich zu sein, das heisst auf lange Sicht eine ausgeglichene Rechnung vorweisen zu k\u00f6nnen. „100 Jahre mehr als Wohnen“ wurde 2007 in der Stadt Z\u00fcrich gefeiert – rund ein Viertel des Wohnungsbestandes in der Stadt Z\u00fcrich geh\u00f6rt Genossenschaften. Wie die regelm\u00e4ssigen Wettbewerbe von Wohnbaugenossenschaften f\u00fcr Ersatzneubauten zeigen, erfolgt hier tats\u00e4chlich ein professionelles Liegenschaftenmanagement: der r\u00fccksichtsvolle Umgang mit der Bausubstanz verlangt neben einem regelm\u00e4ssigen Unterhalt auch die „ehrenvolle Verabschiedung“ von Geb\u00e4uden, die Generationen einen Nutzen gebracht haben, um Platz zu schaffen f\u00fcr neues, welches zuk\u00fcnftigen Generationen einen Nutzen verspricht. Viele Genossenschaften kennen Belegungsvorschriften, die daf\u00fcr sorgen, dass Familienwohnungen tats\u00e4chlich von Familien genutzt werden, die aber gleichzeitig sicherstellen, dass Menschen, die solche Familienwohnungen freigeben, in ihrem gewohnten Wohnumfeld eine neue Bleibe finden k\u00f6nnen. Genossenschaften bieten h\u00e4ufig demokratische Mitbestimmung; bei vielen Genossenschaften haben sich die Mieterinnen am Kapital der Genossenschaft zu beteiligen, werden also zu GenossenschafterInnen und damit Miteigent\u00fcmerInnen. Genossenschaften stellen einen Versuch dar, die eigene Wohnung in ein kluges Verh\u00e4ltnis von Miteinander und Gesamtverantwortung zu stellen. Subventionierter Wohnungsbau ist auch bei Genossenschaften nicht zwingend, was dazu f\u00fchrt, dass im Sinne eines Ausgleichs auch klassische Wohnbaugenossenschaften immer h\u00e4ufiger Wohnobjekte f\u00fcr ein breites Einkommensspektrum zur Verf\u00fcgung stellen, teilweise auch verbunden mit Solidarit\u00e4tsbeitr\u00e4gen zugunsten wenig verdienender GenossenschafterInnen.<\/p>\n Diese Genossenschafts-Modelle erm\u00f6glichen es breiten Bev\u00f6lkerungskreisen, in einem von Spekulation unabh\u00e4ngigen Umfeld langfristig gesicherten Wohnraum nutzen zu k\u00f6nnen, ohne ihn umfassend besitzen zu m\u00fcssen. Der Ansatz des Wohnraumnutzungsrechtes ist daher multiplizierbar und stellt die bessere L\u00f6sung dar als eine auf den Wohnungsbesitz ausgerichtete Wohneigentumsf\u00f6rderung.<\/p>\n Dieser Ansatz l\u00e4sst sich nicht nur bei Genossenschaften umsetzen; denkbar w\u00e4ren auch privatrechtliche Formen, zum Beispiel als Aktiengesellschaften. Einzelpersonen w\u00fcrden nicht mehr Wohneigentum besitzen, sondern w\u00fcrden Anteile an Wohnungsbewirtschaftungsgesellschaften halten, welche verbunden sind mit dem Wohnrecht in einem Objekt dieser Gesellschaft.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Albert Leiser, Direktor des Hauseigent\u00fcmerverbandes Z\u00fcrich, schl\u00e4gt im Auto-Anzeiger, fr\u00fcher Tages-Anzeiger vom 29.12.08 ein Verst\u00e4rkung der Wohneigentumsf\u00f6rderung via Banken vor: gut verdienende „Junge“ (trau keinem \u00fcber 30) sollen sich Wohneigentum leisten k\u00f6nnen. Dieses Modell w\u00fcrde allerdings die bestehenden Probleme des Wohnumgsmarktes verst\u00e4rken, statt reale L\u00f6sungen herbeizuf\u00fchren. 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