{"id":2530,"date":"2011-02-12T12:32:45","date_gmt":"2011-02-12T11:32:45","guid":{"rendered":"http:\/\/www.umweltnetz.ch\/content\/?p=2530"},"modified":"2012-09-01T16:34:27","modified_gmt":"2012-09-01T14:34:27","slug":"wir-brauchen-einen-nachhaltigen-wohnungsmarkt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.umweltnetz.ch\/content\/wir-brauchen-einen-nachhaltigen-wohnungsmarkt","title":{"rendered":"Wir brauchen einen nachhaltigen Wohnungsmarkt!"},"content":{"rendered":"

Wieder einmal zwei zusammen passende Medienbeitr\u00e4ge: „Im Mobimo-Tower entsteht ein 600-Quadratmeter-Appartement<\/a>“ und „Der traurige Sieg von Wiedikon<\/a>“ \u00fcber den intensivierten Liegenschaftenunterhalt entlang der Weststrasse, welcher die Wohnungen (scheinbar) f\u00fcr die bisherigen MieterInnen unbezahlbar macht: Zwei Spots mehr auf einen alles andere als nachhaltigen Markt, immerhin im Grundbed\u00fcrfnisse-Bereich „Dach \u00fcber dem Kopf“!<\/p>\n

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Geb\u00e4ude, auch Wohnh\u00e4user, sind nicht f\u00fcr Ewigkeit gebaut. <\/p>\n

Relativ unbestritten ist, dass Geb\u00e4ude einen regelm\u00e4ssigen Unterhalt brauchen, weil viele Bauteile durch den t\u00e4glichen Gebrauch abgen\u00fctzt werden. Die Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit ist im Mietwohnungsbereich durch die Mietzahlungen der NutzerInnen abgedeckt.<\/p>\n

Die Nutzungsdauer der unterschiedlichen Bauteile ist f\u00fcr die Schweiz in einer „Parit\u00e4tischen Lebensdauertabelle<\/a>“ festgehalten: die Verb\u00e4nde der MieterInnen und der VermieterInnen haben sich mehr oder weniger einvernehmlich darauf verst\u00e4ndigt, wie lange \u00fcblicherweise Bauteile genutzt werden k\u00f6nnen. Fenster etwa halten je nach Qualit\u00e4t des Rahmenmaterials 25 bis 30 Jahre, ein Heizkessel kann 20 Jahre genutzt werden, verputzte Aussenw\u00e4nde sind je nach Qualit\u00e4t nach 25 bis 40 Jahren zu erneuern. Teppichb\u00f6den sind bereit nach 8 bis 10 Jahren zu ersetzen, w\u00e4hrend Parkettb\u00f6den 40 Jahre genutzt – allenfalls zwischendurch mit Auffrischung – werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Wenn beispielsweise ein Fenster nach dem Ende der Nutzungsdauer ersetzt werden soll, zeigt sich ein interessanter Aspekt: ein solches Fenster kann gar nicht mehr in identischer Qualit\u00e4t ersetzt werden! Der bautechnische Fortschritt, die laufend versch\u00e4rften energetischen Vorschriften und die Anforderungen des L\u00e4rmschutzes f\u00fchren dazu, dass das neu einzubauende Fenster einen Mehrwert gegen\u00fcber dem Istzustand darstellt.<\/p>\n

Ist ein Heizkessel zu ersetzen, ist angesichts des Karussell-Heiz\u00f6lpreises<\/a>, den Klimaschutzaktivit\u00e4ten und der Endlichkeit fossiler Ressourcen<\/a> eine Umstellung des Heizungsbetriebes auf erneuerbare Energien zu pr\u00fcfen. Auch damit sind Mehrwerte verbunden.<\/p>\n

Entscheiden sich Hauseigent\u00fcmerschaften im Zuge dieser Heizungssanierung etwa f\u00fcr eine Solarw\u00e4rmeanlage, wird ein weiterer Bauteil betroffen: die Sonnenkollektoren m\u00fcssen entweder in ein Schr\u00e4gdach integriert oder auf einem Flachdach aufgestellt werden. Da die Bau- und Zonenordnung (der Stadt Z\u00fcrich) bei den meisten Bauten eine erh\u00f6hte Ausnutzung zul\u00e4sst, wird sinnvollerweise vor der Bestellung der Sonnenkollektoranlage gepr\u00fcft, ob es allenfalls zweckm\u00e4ssig sein k\u00f6nnte, das Dach auszubauen oder gar einen neuen Dachaufbau zu erstellen, um etwa mehr von dem so begehrten Wohnraum zu schaffen. Sowohl Sonnenkollektoranlage wie Dachaus-\/-aufbau schaffen Mehrwert – immerhin kann der zus\u00e4tzliche Wohnraum vermietet werden, was den Mietertrag erh\u00f6ht.<\/p>\n

Die Anforderungen der 2000-Watt-Gesellschaft verlangen, dass bestehende Bauten beim n\u00e4chsten gr\u00f6sseren baulichen Eingriff auf den Energieverbrauchs-Level von Minergie-Neubauten gebracht werden. Dazu geh\u00f6rt regelm\u00e4ssig auch die W\u00e4rmed\u00e4mmung der Fassaden (auch Verputze von Aussenw\u00e4nden haben eine begrenzte Nutzungsdauer, siehe oben). Dies kann weitere Konsequenzen haben: Balkone, h\u00e4ufig direkt mit dem Geb\u00e4ude verbunden, stellen erhebliche W\u00e4rmebr\u00fccken dar – bei einer W\u00e4rmed\u00e4mmung der Fassade sind Balkone thermisch zu trennen, durchaus auch eine Gelegenheit, den Balkon zu vergr\u00f6ssern (oder einen Balkon zu erstellen, wenn ein solcher noch nicht vorhanden ist). Auch damit sind Mehrwerte, aber auch Mehrkosten verbunden. Als ein weiteres Beispiel: wird die Fassade mit einer W\u00e4rmed\u00e4mmung versehen, ist zu entscheiden, wie mit den Fensterleibungen umzugehen ist: Fenster sind h\u00e4ufig von innen her angeschlagen; wird nun, wie es fachgerecht erforderlich ist, die Fensterleibung ged\u00e4mmt, verkleinert sich das Fensterlicht. Um dies zu verhindern, m\u00fcssen entweder die Mauerlichter vergr\u00f6ssert oder die Fenster aussen angeschlagen werden. <\/p>\n

Die unterschiedlichen technischen Nutzungsfristen der verschiedenen Bauteile illustrieren eines: den idealen Zeitpunkt f\u00fcr eine Erneuerung gibt es nicht! Es wird immer so sein, dass bei einer umfassenden Erneuerung einzelne Bauteile ihre technische Nutzungsdauer noch nicht erreicht haben, andere sie daf\u00fcr bereits \u00fcberschritten haben. Vielfach sind es darum auch nicht-bauliche Faktoren, die den Anstoss f\u00fcr eine umfassende Erneuerung geben, in vielen F\u00e4llen der Wechsel in der Eigent\u00fcmerschaft, sei dies durch Verkauf oder Erbvorgang. Klar ist dabei, dass eine umfassende Erneuerung der bessere Ablauf zur Erm\u00f6glichung einer nachhaltigen Liegenschaftenbewirtschaftung ist als eine etappierte Erneuerung \u00fcber mehrere Jahre. <\/p>\n

Welcher Anteil dieser Erneuerungskosten ist nun der energetischen Sanierung „anzulasten“ (allenfalls sogar in zwei Stufen: was wird vom Gesetzgeber verlangt, welches sind die Anforderungen zur Erreichung der gesellschaftlich angestrebten Entwicklung Richtung 2000-Watt-Gesellschaft), was entf\u00e4llt je auf werterhaltende und wertvermehrende Investitionen? Gibt es allenfalls auch Luxusinvestitionen (geh\u00f6rt etwa der Wechsel von Teppich- zu Parkettb\u00f6den bereits in diesen Bereich)? Gerade im Mietwohnungsbereich ist diese Frage zentral, geht doch der Gesetzgeber davon aus, dass nur die wertvermehrenden Investitionen, darin insbesondere die dem Energiesparen dienenden Investitionen neu auf den Mietzins abgew\u00e4lzt werden d\u00fcrfen. Hier geht es um eine brisante volkswirtschaftliche Frage: wie kann sichergestellt werden, dass die von den Eigent\u00fcmerschaften vorgenommene einmalige Investition durch die Mietenden refinanziert wird, ohne dass ungerechtfertigte Mitteltransfers von der einen zur anderen Seite transferiert werden – bei einer mittleren Mietdauer von zehn Jahren bei umfassenden Erneuerungen alle vierzig Jahre ein schwieriges Unterfangen. Festgehalten ist in den Verordnungen, dass die Kosten einer umfassenden Erneuerung zu 50 bis 70 % auf die Mieten \u00fcberw\u00e4lzt werden k\u00f6nnen – der verbleibende Rest gilt als werterhaltend. Festzuhalten ist, dass insbesondere bei neu erworbenen Liegenschaften hier ein gr\u00f6sseres Problem besteht: die eigentlich zu erfolgenden R\u00fccklagen f\u00fcr den aufgelaufenen werterhaltenden Unterhalt (bereits durch die MieterInnen aufgebracht) werden meistens beim Kaufpreis nicht ber\u00fccksichtigt, oder anders: bestehende Liegenschaften werden betriebswirtschaftlich viel zu teuer gehandelt. Vielfach haben die bisherigen Eigent\u00fcmerschaften den leider nur virtuellen Erneuerungsfonds konsumiert, zum Nachteil der MieterInnen und der neuen Eigent\u00fcmerschaften. Wenn gemeinn\u00fctzig ausgerichtete Genossenschaften bei Kaufverhandlungen aussteigen – diese st\u00fctzen sich bei ihren Kaufangeboten ausschliesslich auf den realen Wert der Liegenschaft, bedeutet dies nichts anderes, als dass in solchen F\u00e4llen die bisherige Eigent\u00fcmerschaften erhebliche und betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigende Gewinne aus dem Verkauf einer Liegenschaft realisieren wollen. Wenn Genossenschaften nicht kaufen k\u00f6nnen oder wollen, signalisiert dies, dass sich bei solchen Liegenschaften meist die Verk\u00e4uferschaft ungerechtfertigt bereichert!<\/p>\n

Als Hinweis: f\u00fcr eine zukunftsf\u00e4hige Sanierung einer mittelgrossen Vierzimmerwohnung ist etwa von Investitionskosten von in der Gr\u00f6ssenordnung von 200’000 Franken auszugehen – bei einem Mehrwert von 70 % (=140’000 Franken) f\u00fchrt die zu einer monatlichen Mehrmiete von etwa 750 Franken. Daraus wird ersichtlich, dass etwa die F\u00f6rderbeitr\u00e4ge von „Das Geb\u00e4udeprogramm<\/a>“ mehr kommunikative als betriebswirtschaftliche Wirkung entfalten. Damit ist best\u00e4tigt, dass die Liegenschaftenbewirtschaftung ausschliesslich durch die NutzerInnen zu finanzieren ist – alles andere ist schlicht nicht nachhaltig!<\/p>\n

Klar ist: nicht nur an der Weststrasse in Z\u00fcrich wurde in den letzten Jahrzehnten kaum wertvermehrend investiert, aber sichtbar auch zu wenig f\u00fcr die Werterhaltung getan. Mit ein Grund f\u00fcr die tiefen Mieten, aber ebenso f\u00fcr die voraussichtlichen Mietzinsaufschl\u00e4ge nach einer umfassenden Erneuerung. Diese Liegenschaftenbewirtschaftung ist eindeutig als nicht nachhaltig zu bezeichnen, weil dadurch Geb\u00e4udesubstanz massiv \u00fcbernutzt wurde. Die MieterInnen in dieser Gegend haben voraussichtlich die realen Wohnkosten nicht bezahlt – und haben ihre Lebensumst\u00e4nde auf diese zu tiefen Mieten ausgerichtet (zum Beispiel Fl\u00e4chenanspruch, Konsumhaltung – oder anders: es ist nicht davon auszugehen, dass der \u00f6kologische Fussabdruck<\/a> dieser MieterInnen sich in erheblichem Mass von der „Restbev\u00f6lkerung<\/a>“ abhebt. <\/p>\n

Da nach wie vor davon auszugehen ist, dass die Mietzinsentwicklung<\/a> durch den Fl\u00e4chenanspruch pro Person gepr\u00e4gt ist – baulicher Zustand (ausser bei Neubauwohnungen) oder energetische Qualit\u00e4t spielen kaum eine Rolle – und viel Wohnraum als erstrebenswerter Luxus gilt (siehe oben erw\u00e4hnter Artikel zur 600-Quadratmeter-Wohnung im Mobimo-Tower, oder die Geschichte rund um das ehemalige Hotel Atlantis<\/a>), braucht es auch im Wohnungsbau eine Suffizienzstrategie – so rasch als m\u00f6glich ist das pro Person angebotene Fl\u00e4chenangebot zuerst zu begrenzen und anschliessend abzusenken.<\/p>\n

Gerade auch im Hinblick auf die Umsetzung der 2000-Watt-Gesellschaft ergeben sich verschiedene Forderungen an einen nachhaltigen Wohnungsmarkt:<\/p>\n